许荣茂保障房不会冲击商品房资源

来源:九龙坡互联网平台 2020-11-20 01:37

政策引导多元资本进入

中国房地产报:您认为在可以引入保障性住房的民间资本的来源包括哪些?

许荣茂:其实应该是多方面的,2万亿元的盘子需要动用方方面面的社会力量。比如说我们可以发行,发行产品,资金进入。也动员更多的民间建筑产业行家来建造,也可以采用BOT的形式,民间自己先出资,政府在一定年限后再分期返还给他们。

当然企业家更应该来参与,这是一个重大的民生工程。 副总理昨天参与小组讨论的时候,也说道“薄利多销”,利润不一定很高,有一定的利润。所以我们如果有这样的机会,一定会积极参与。

中国房地产报:只十二五 发展规划变频器产业受益颇多是依靠薄利多销来吸引民间资本参与到保障性住房建设,对民间资本的吸引力应该是不够的,您认为政府应该通过什么样的政策来引导?

许荣茂:大规模进行保障性住房建设有一些困难。首先是土地的困难,但是政府要求今年新增住房中,中小户型和保障性住房的比例应该达到70%。

第二个是资金的问题。这么大的资金需求,可能政府就需要在融资上、在金融创新上,包括在税收上给予一定的优惠。比如保障性住房本身的利润就不高,如果税收再很高,那可能就很难做了;在融资趋紧的情况下,在额度上单切一块蛋糕,问题就能解决了。

所以在政府引导上,政府给了一个机会和平台,比较难做的事情可能就做起来了。

中国房地产报:租赁性保障房将会是未来保障性住她们和王和燕一样房的主体,对它们的运营应该是以企业为主体,还是以政府为主体?

许荣茂:其实分好几种,比如政府盖好租赁性保障楼盘后,可以抵押给银行,用租金来偿还银行的利息。当然这中间可能需要政府补贴,因为现在的建造成本也不能说很低。

比如说,银行要收你6%的利息,如果廉租房的租金收入是 %或者4%,太高受众就付不起了。政府可以叫民间来建造,政府购买服务,给予企业一定的“贴息”,或者在土地和税收上补贴,一定要弥补这个经营上的差额。

中国房地产报:您提过民间资本还可以包括保险、甚至REITs这样的资金来源,像这样的资金会有基本的利润回报要求,投入到现在以公共租赁为主体的保障性住房中,应该通过什么样的制度满足这种利润回报要求?

许荣茂:所以我就提出了一个弹性产权制度。比如我们这套房,现在盖好了,需要50万元。但是人群还是买不起,可以每个月先偿付2000元租金,然后在固定年限内,比如三年五年以后,经济条件允许了,再把成本缴纳一些,然后成长起来的阶层就可以为资金的来源买单。

“先租后买”的制度,实际上购买人应该是比较愿意的。因为他们需要付出的买房成本比较低。其次,购买服务和政府补贴同样可以解决这个问题。

房地产市场格局有限调整

中国房地产报:有一些观点认为,政府把大气力花到保障性住房上,有可能催生房地产企业格局发生质的变化,因为这是一个巨大的蛋糕,您怎么认为?

许荣茂:应该会发生局部的调整,或者有限的调整。因为商品性住房市场的这块蛋糕更大。我们中国一年有1000万的农民工进城,城市化率也要在“十二五”期间增加4个百分点,这是个极大的市场。

中国房地产报:这个事情做起来,对当前房地产市场是一个什么样的冲击呢?

许荣茂:其实我觉得不应该是冲击,应该是两个市场。比如说香港,保障性住房占到50%,新加坡占到80%多,这是保障性住房市场,和商品性质的市场不是一个。

要注意总理在政府工作报告中的说法,他说这个保障性住房,主要是以公共租赁住房和廉租房为主,经济适用房并没有很大比重。所以市场冲击一定不大。

比如有一定经济能力的人来买房,刚毕业的学生和进城务工人员由于没有经济基础,可能就需要先租房过渡。三五年后,有经济基础后再进入商品房市场,所以也要考虑到退出机制的问题。

这两个市场之间应该有防火墙,否则政府投入这么大的人力物力盖成的房子,最后落入一些高收入人群种中,这个性质就变了。

中国房地产报:有人认为,保障房用地可能会冲击商品房建设用地指标,加剧供不应求的状态,导致房价进一步上涨。您认为正确吗?

许荣茂:中央有一个全盘的考虑。如果保障性住房的量供应不上,应保人群住房问题不被解决,会导致社会的不和谐。所以在这样的考量下,大部分城市应该还是能做好的。

“十二五”末期住房矛盾极大缓解

中国房地产报:两个市场的分化和成型,您认为标志性的分水岭是什么?

许荣茂:我觉得“十二五”之后吧。 “十二五”规划做到 600万套的时候,保障面就到了20%了。这20%又是一个什么概念呢?中国现在已经自己买房的差不多已经达到80%,那也就是说该保的差不多都保了,住房的矛盾就得到了极大的缓解。

中国房地产报:您认为住宅的去投资化属性会是一个趋势吗?

许荣茂:不会。未来会像新加坡和香港那样发展成为两个大市场,现在社会矛盾的主因是该保障的没有得到保障,但“十二五”之后这个矛盾会得到极大缓解。

所以我说道还需要注意一个问题是,像日本那样,大力发展保障性住房后期,供应大于需求了,怎么办?所以提出要在现在供应时候,提前给未来建筑用途的改变留出空间,比方说现在盖成小小间,未来可能要拆掉了,做成框架结构就可以改变这个问题。

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